Prix immobilier et rendement locatif à Saint-Denis
Seine-Saint-Denis (93) · Code INSEE 93066 · Ventes 2024-2025 · Loyers 2025
Appartement
Maison
En résumé
À Saint-Denis, le prix médian d'un appartement ancien s'établit à 3 923 €/m² sur 2024-2025, d'après 1 293 ventes. C'est 0 % de plus que la médiane du département (3 914 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de -8 %. Avec un loyer de marché estimé à 21,0 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 6,4 %.
À Saint-Denis, le prix médian d'une maison ancienne s'établit à 3 417 €/m² sur 2024-2025, d'après 189 ventes. C'est 11 % de moins que la médiane du département (3 838 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de -30 %. Avec un loyer de marché estimé à 18,0 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 6,3 %.
Détail par type de bien
| Type de bien | Ventes | Prix médian | Fourchette (50 % des ventes) | Loyer | Rendement brut | Rendement médian du dép. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 1 293 | 3 923 €/m² | 2 885 – 4 675 €/m² | 21,0 €/m² | 6,4 % | 6,9 % |
| Appartement T1-T2 | 676 | 4 000 €/m² | 3 027 – 4 756 €/m² | 24,1 €/m² | 7,2 % | 7,0 % |
| Appartement T3+ indicatif | 617 | 3 800 €/m² | 2 740 – 4 528 €/m² | 18,9 €/m² | 6,0 % | 6,8 % |
| Maison | 189 | 3 417 €/m² | 2 827 – 4 538 €/m² | 18,0 €/m² | 6,3 % | 5,4 % |
« Indicatif » : moins de 20 ventes, ou loyer estimé sur un groupe de communes voisines plutôt que sur la commune elle-même.
Évolution du prix médian au m²
Pourquoi ce rendement ?
Le rendement brut des appartements à Saint-Denis (6,4 %) est proche de la médiane nationale des communes (6,2 %).
- Plus d'habitants partent qu'il n'en arrive (-0,44 % par an).
- 7,1 % du parc privé est vacant depuis plus de 2 ans (vacance structurelle), contre 3,8 % en France.
- 27,5 % des maisons diagnostiquées sont des passoires thermiques, contre 16,0 % en France : des travaux sont souvent à prévoir pour pouvoir les louer.
- La population progresse de +0,88 % par an, plus vite que la moyenne nationale (+0,39 %).
- Peu de passoires thermiques parmi les appartements (4,9 %, contre 7,2 % en France).
Contexte local
| Indicateur | Saint-Denis | Seine-Saint-Denis | France |
|---|---|---|---|
| Population (2023) | 149 077 | 1 704 316 | 68 094 280 |
| Évolution de la population par an (2017-2023) | +0,88 % | +0,82 % | +0,39 % |
| dont arrivées moins départs | -0,44 % | -0,29 % | +0,24 % |
| Logements vacants | 7,2 % | 6,0 % | 7,8 % |
| Logements privés vacants depuis plus de 2 ans | 7,1 % | 4,0 % | 3,8 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : appartements | 4,9 % | 7,3 % | 7,2 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : maisons | 27,5 % | 29,9 % | 16,0 % |
| Taux global de taxe foncière | 39,65 % | 40,82 % | 43,13 % |
| Taxe d'ordures ménagères (récupérable sur le locataire) | 6,98 % | 7,84 % | 10,58 % |
favorable · défavorable, par rapport à la moyenne nationale.
Risques naturels et technologiques
-
Inondation
6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 2006, le dernier en 2021 · plan de prévention des risques approuvé
Voir les 6 arrêtés
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 13/07/2021 au 13/07/2021 Arrêté du 09/02/2022, publié au Journal officiel le 13/02/2022
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 04/06/2021 au 04/06/2021 Arrêté du 09/02/2022, publié au Journal officiel le 13/02/2022
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 09/05/2020 au 10/05/2020 Arrêté du 06/07/2020, publié au Journal officiel le 29/07/2020
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 27/07/2018 au 27/07/2018 Arrêté du 24/12/2018, publié au Journal officiel le 30/01/2019
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 24/05/2018 au 25/05/2018 Arrêté du 23/07/2018, publié au Journal officiel le 15/08/2018
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 28/05/2016 au 05/06/2016 Arrêté du 08/06/2016, publié au Journal officiel le 09/06/2016
- Mouvement de terrain Plan de prévention des risques approuvé Glissements, éboulements, cavités ou anciennes carrières.
Ces informations portent sur l'ensemble de la commune : un risque présent dans la commune ne concerne pas forcément tous les logements. Avant d'acheter, consultez les risques à l'adresse exacte du bien sur Géorisques.
Communes voisines
- L'Île-Saint-Denis 2 km · rendement 6,6 %
- Villeneuve-la-Garenne 2 km · rendement 7,8 %
- La Courneuve 3 km · rendement 8,4 %
- Saint-Ouen-sur-Seine 3 km · rendement 4,3 %
- Aubervilliers 3 km · rendement 6,0 %
- Villetaneuse 3 km · rendement 8,4 %
- Stains 4 km · rendement 8,5 %
- Épinay-sur-Seine 4 km · rendement 8,6 %
Méthodologie
Prix : médiane des ventes de logements anciens (hors VEFA) issues des Demandes de Valeurs Foncières, limitée aux ventes d'un seul logement ; la fourchette correspond aux 1er et 3e quartiles. Loyers : carte des loyers 2025, loyers d'annonce charges comprises pour un logement non meublé type. Rendement brut : loyer annuel ÷ prix d'achat, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité. Contexte : INSEE, recensement 2023 (population 2017-2023, logements vacants) ; Cerema / DGALN, LOVAC (logements privés vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier 2024) ; ADEME, DPE des logements existants réalisés depuis juillet 2021 (une passoire thermique est classée F ou G ; les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028) ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties, communes, intercommunalités et syndicats cumulés ; le montant dépend aussi de la valeur locative cadastrale du logement). Risques : Géorisques, base GASPAR (arrêtés de catastrophe naturelle et plans de prévention des risques naturels, technologiques et miniers).