Prix immobilier et rendement locatif à Épinay-sur-Seine
Seine-Saint-Denis (93) · Code INSEE 93031 · Ventes 2024-2025 · Loyers 2025
Appartement
Maison
En résumé
À Épinay-sur-Seine, le prix médian d'un appartement ancien s'établit à 2 714 €/m² sur 2024-2025, d'après 485 ventes. C'est 31 % de moins que la médiane du département (3 914 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de +2 %. Avec un loyer de marché estimé à 19,5 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 8,6 %.
À Épinay-sur-Seine, le prix médian d'une maison ancienne s'établit à 3 536 €/m² sur 2024-2025, d'après 129 ventes. C'est 8 % de moins que la médiane du département (3 838 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de -2 %. Avec un loyer de marché estimé à 16,1 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 5,5 %.
Détail par type de bien
| Type de bien | Ventes | Prix médian | Fourchette (50 % des ventes) | Loyer | Rendement brut | Rendement médian du dép. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 485 | 2 714 €/m² | 2 278 – 3 277 €/m² | 19,5 €/m² | 8,6 % | 6,9 % |
| Appartement T1-T2 | 170 | 3 156 €/m² | 2 627 – 3 652 €/m² | 22,9 €/m² | 8,7 % | 7,0 % |
| Appartement T3+ indicatif | 314 | 2 557 €/m² | 2 150 – 3 000 €/m² | 17,0 €/m² | 8,0 % | 6,8 % |
| Maison | 129 | 3 536 €/m² | 2 931 – 4 243 €/m² | 16,1 €/m² | 5,5 % | 5,4 % |
« Indicatif » : moins de 20 ventes, ou loyer estimé sur un groupe de communes voisines plutôt que sur la commune elle-même.
Évolution du prix médian au m²
Pourquoi ce rendement ?
Le rendement brut des appartements à Épinay-sur-Seine (8,6 %) est nettement supérieur à la médiane nationale des communes (6,2 %). Un rendement élevé traduit souvent des prix bas, eux-mêmes liés à une demande plus fragile :
- La population évolue de -0,69 % par an, contre +0,39 % en France.
- Plus d'habitants partent qu'il n'en arrive (-1,83 % par an).
- 48,1 % des maisons diagnostiquées sont des passoires thermiques, contre 16,0 % en France : des travaux sont souvent à prévoir pour pouvoir les louer.
Avant d'investir, vérifiez la demande locative réelle dans le quartier visé.
Contexte local
| Indicateur | Épinay-sur-Seine | Seine-Saint-Denis | France |
|---|---|---|---|
| Population (2023) | 52 833 | 1 704 316 | 68 094 280 |
| Évolution de la population par an (2017-2023) | -0,69 % | +0,82 % | +0,39 % |
| dont arrivées moins départs | -1,83 % | -0,29 % | +0,24 % |
| Logements vacants | 5,9 % | 6,0 % | 7,8 % |
| Logements privés vacants depuis plus de 2 ans | 4,4 % | 4,0 % | 3,8 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : appartements | 7,7 % | 7,3 % | 7,2 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : maisons | 48,1 % | 29,9 % | 16,0 % |
| Taux global de taxe foncière | 40,58 % | 40,82 % | 43,13 % |
| Taxe d'ordures ménagères (récupérable sur le locataire) | 6,98 % | 7,84 % | 10,58 % |
favorable · défavorable, par rapport à la moyenne nationale.
Risques naturels et technologiques
-
Inondation
2 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 2006, le dernier en 2023 · plan de prévention des risques approuvé
Voir les 2 arrêtés
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 11/06/2023 au 11/06/2023 Arrêté du 15/04/2024, publié au Journal officiel le 27/04/2024
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 15/01/2018 au 05/02/2018 Arrêté du 14/02/2018, publié au Journal officiel le 15/02/2018
-
Sécheresse et retrait-gonflement des argiles
2 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 2006, le dernier en 2020
Concerne surtout les maisons : les sols argileux qui se rétractent peuvent fissurer les murs.
Voir les 2 arrêtés
- Sécheresse du 01/07/2020 au 30/09/2020 Arrêté du 27/07/2021, publié au Journal officiel le 31/08/2021
- Sécheresse du 01/10/2018 au 31/12/2018 Arrêté du 16/07/2019, publié au Journal officiel le 09/08/2019
Ces informations portent sur l'ensemble de la commune : un risque présent dans la commune ne concerne pas forcément tous les logements. Avant d'acheter, consultez les risques à l'adresse exacte du bien sur Géorisques.
Communes voisines
- Enghien-les-Bains 1 km · rendement 5,2 %
- Deuil-la-Barre 2 km · rendement 6,8 %
- Saint-Gratien 2 km · rendement 7,4 %
- Villetaneuse 2 km · rendement 8,4 %
- Villeneuve-la-Garenne 3 km · rendement 7,8 %
- Montmagny 3 km · rendement 8,6 %
- L'Île-Saint-Denis 3 km · rendement 6,6 %
- Montmorency 3 km · rendement 6,3 %
Méthodologie
Prix : médiane des ventes de logements anciens (hors VEFA) issues des Demandes de Valeurs Foncières, limitée aux ventes d'un seul logement ; la fourchette correspond aux 1er et 3e quartiles. Loyers : carte des loyers 2025, loyers d'annonce charges comprises pour un logement non meublé type. Rendement brut : loyer annuel ÷ prix d'achat, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité. Contexte : INSEE, recensement 2023 (population 2017-2023, logements vacants) ; Cerema / DGALN, LOVAC (logements privés vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier 2024) ; ADEME, DPE des logements existants réalisés depuis juillet 2021 (une passoire thermique est classée F ou G ; les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028) ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties, communes, intercommunalités et syndicats cumulés ; le montant dépend aussi de la valeur locative cadastrale du logement). Risques : Géorisques, base GASPAR (arrêtés de catastrophe naturelle et plans de prévention des risques naturels, technologiques et miniers).