Prix immobilier et rendement locatif à Gémenos
Bouches-du-Rhône (13) · Code INSEE 13042 · Ventes 2024-2025 · Loyers 2025
Appartement
Maison
En résumé
À Gémenos, le prix médian d'un appartement ancien s'établit à 4 180 €/m² sur 2024-2025, d'après 22 ventes. C'est 27 % de plus que la médiane du département (3 300 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de +15 %. Avec un loyer de marché estimé à 17,2 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 4,9 %.
À Gémenos, le prix médian d'une maison ancienne s'établit à 5 550 €/m² sur 2024-2025, d'après 62 ventes. C'est 37 % de plus que la médiane du département (4 046 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de +8 %. Avec un loyer de marché estimé à 17,4 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 3,8 %.
Détail par type de bien
| Type de bien | Ventes | Prix médian | Fourchette (50 % des ventes) | Loyer | Rendement brut | Rendement médian du dép. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 22 | 4 180 €/m² | 3 625 – 4 957 €/m² | 17,2 €/m² | 4,9 % | 5,7 % |
| Appartement T1-T2 indicatif | 8 | 4 180 €/m² | 3 296 – 4 606 €/m² | 19,6 €/m² | 5,6 % | 6,2 % |
| Appartement T3+ indicatif | 14 | 4 180 €/m² | 3 779 – 5 057 €/m² | 16,8 €/m² | 4,8 % | 5,2 % |
| Maison | 62 | 5 550 €/m² | 4 674 – 6 538 €/m² | 17,4 €/m² | 3,8 % | 4,3 % |
« Indicatif » : moins de 20 ventes, ou loyer estimé sur un groupe de communes voisines plutôt que sur la commune elle-même.
Évolution du prix médian au m²
Pourquoi ce rendement ?
Le rendement brut des appartements à Gémenos (4,9 %) est inférieur à la médiane nationale des communes (6,2 %). C'est typique d'un marché recherché, où les prix d'achat sont élevés par rapport aux loyers :
- La commune attire de nouveaux habitants (+0,64 % par an grâce aux arrivées).
- La vacance de longue durée est faible (2,8 % du parc privé, contre 3,8 % en France).
- Peu de passoires thermiques : 4,1 % des appartements et 2,6 % des maisons diagnostiqués, contre 7,2 % et 16,0 % en France.
- La taxe foncière est modérée (taux global de 32,72 %, contre 43,13 % en moyenne en France).
Contexte local
| Indicateur | Gémenos | Bouches-du-Rhône | France |
|---|---|---|---|
| Population (2023) | 6 579 | 2 087 658 | 68 094 280 |
| Évolution de la population par an (2017-2023) | +0,20 % | +0,52 % | +0,39 % |
| dont arrivées moins départs | +0,64 % | +0,24 % | +0,24 % |
| Logements vacants | 7,2 % | 7,1 % | 7,8 % |
| Logements privés vacants depuis plus de 2 ans | 2,8 % | 3,6 % | 3,8 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : appartements | 4,1 % | 2,9 % | 7,2 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : maisons | 2,6 % | 5,1 % | 16,0 % |
| Taux global de taxe foncière | 32,72 % | 45,40 % | 43,13 % |
| Taxe d'ordures ménagères (récupérable sur le locataire) | 14,00 % | 15,74 % | 10,58 % |
favorable · défavorable, par rapport à la moyenne nationale.
Risques naturels et technologiques
-
Inondation
4 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 2006, le dernier en 2021 · plan de prévention des risques approuvé
Voir les 4 arrêtés
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 03/10/2021 au 05/10/2021 Arrêté du 15/10/2021, publié au Journal officiel le 17/10/2021
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 09/08/2018 au 09/08/2018 Arrêté du 22/10/2018, publié au Journal officiel le 03/11/2018
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 14/12/2008 au 14/12/2008 Arrêté du 17/04/2009, publié au Journal officiel le 22/04/2009
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 09/06/2008 au 09/06/2008 Arrêté du 24/12/2008, publié au Journal officiel le 31/12/2008
-
Sécheresse et retrait-gonflement des argiles
5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 2006, le dernier en 2023 · plan de prévention des risques approuvé
Concerne surtout les maisons : les sols argileux qui se rétractent peuvent fissurer les murs.
Voir les 5 arrêtés
- Sécheresse du 01/04/2023 au 30/06/2023 Arrêté du 18/06/2024, publié au Journal officiel le 02/07/2024
- Sécheresse du 01/04/2022 au 30/09/2022 Arrêté du 03/04/2023, publié au Journal officiel le 03/05/2023
- Sécheresse du 01/07/2017 au 30/09/2017 Arrêté du 10/07/2018, publié au Journal officiel le 27/07/2018
- Sécheresse du 01/01/2008 au 31/03/2008 Arrêté du 17/04/2009, publié au Journal officiel le 22/04/2009
- Sécheresse du 01/07/2007 au 30/09/2007 Arrêté du 07/10/2008, publié au Journal officiel le 10/10/2008
- Mouvement de terrain Plan de prévention des risques approuvé Glissements, éboulements, cavités ou anciennes carrières.
Ces informations portent sur l'ensemble de la commune : un risque présent dans la commune ne concerne pas forcément tous les logements. Avant d'acheter, consultez les risques à l'adresse exacte du bien sur Géorisques.
Communes voisines
- Aubagne 5 km · rendement 6,9 %
- Roquevaire 6 km · rendement 6,3 %
- Roquefort-la-Bédoule 6 km · rendement 5,3 %
- Cuges-les-Pins 7 km · rendement 6,6 %
- Carnoux-en-Provence 7 km · rendement 6,0 %
- Plan-d'Aups-Sainte-Baume 8 km · rendement 5,6 %
- Auriol 9 km · rendement 5,7 %
- La Penne-sur-Huveaune 9 km · rendement 6,0 %
Méthodologie
Prix : médiane des ventes de logements anciens (hors VEFA) issues des Demandes de Valeurs Foncières, limitée aux ventes d'un seul logement ; la fourchette correspond aux 1er et 3e quartiles. Loyers : carte des loyers 2025, loyers d'annonce charges comprises pour un logement non meublé type. Rendement brut : loyer annuel ÷ prix d'achat, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité. Contexte : INSEE, recensement 2023 (population 2017-2023, logements vacants) ; Cerema / DGALN, LOVAC (logements privés vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier 2024) ; ADEME, DPE des logements existants réalisés depuis juillet 2021 (une passoire thermique est classée F ou G ; les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028) ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties, communes, intercommunalités et syndicats cumulés ; le montant dépend aussi de la valeur locative cadastrale du logement). Risques : Géorisques, base GASPAR (arrêtés de catastrophe naturelle et plans de prévention des risques naturels, technologiques et miniers).