Prix immobilier et rendement locatif à Vincennes
Val-de-Marne (94) · Code INSEE 94080 · Ventes 2024-2025 · Loyers 2025
Appartement
Maison
En résumé
À Vincennes, le prix médian d'un appartement ancien s'établit à 8 545 €/m² sur 2024-2025, d'après 1 387 ventes. C'est 82 % de plus que la médiane du département (4 700 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de -10 %. Avec un loyer de marché estimé à 29,4 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 4,1 %.
À Vincennes, le prix médian d'une maison ancienne s'établit à 10 965 €/m² sur 2024-2025, d'après 67 ventes. C'est 124 % de plus que la médiane du département (4 891 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de -10 %. Avec un loyer de marché estimé à 18,5 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 2,0 %.
Détail par type de bien
| Type de bien | Ventes | Prix médian | Fourchette (50 % des ventes) | Loyer | Rendement brut | Rendement médian du dép. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 1 387 | 8 545 €/m² | 7 500 – 9 595 €/m² | 29,4 €/m² | 4,1 % | 6,2 % |
| Appartement T1-T2 | 712 | 8 512 €/m² | 7 451 – 9 440 €/m² | 31,1 €/m² | 4,4 % | 6,3 % |
| Appartement T3+ | 674 | 8 600 €/m² | 7 572 – 9 714 €/m² | 29,0 €/m² | 4,0 % | 5,8 % |
| Maison | 67 | 10 965 €/m² | 9 063 – 13 898 €/m² | 18,5 €/m² | 2,0 % | 4,9 % |
« Indicatif » : moins de 20 ventes, ou loyer estimé sur un groupe de communes voisines plutôt que sur la commune elle-même.
Évolution du prix médian au m²
Pourquoi ce rendement ?
Le rendement brut des appartements à Vincennes (4,1 %) est inférieur à la médiane nationale des communes (6,2 %). C'est typique d'un marché recherché, où les prix d'achat sont élevés par rapport aux loyers :
- La vacance de longue durée est faible (2,4 % du parc privé, contre 3,8 % en France).
Points de vigilance :
- La population évolue de -0,58 % par an, contre +0,39 % en France.
- Plus d'habitants partent qu'il n'en arrive (-1,21 % par an).
- Les passoires thermiques sont nombreuses : 22,1 % des appartements et 33,5 % des maisons diagnostiqués, contre 7,2 % et 16,0 % en France. Des travaux sont souvent à prévoir pour pouvoir les louer.
Contexte local
| Indicateur | Vincennes | Val-de-Marne | France |
|---|---|---|---|
| Population (2023) | 48 193 | 1 426 929 | 68 094 280 |
| Évolution de la population par an (2017-2023) | -0,58 % | +0,46 % | +0,39 % |
| dont arrivées moins départs | -1,21 % | -0,31 % | +0,24 % |
| Logements vacants | 6,5 % | 5,9 % | 7,8 % |
| Logements privés vacants depuis plus de 2 ans | 2,4 % | 2,7 % | 3,8 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : appartements | 22,1 % | 9,4 % | 7,2 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : maisons | 33,5 % | 27,7 % | 16,0 % |
| Taux global de taxe foncière | 34,89 % | 38,36 % | 43,13 % |
| Taxe d'ordures ménagères (récupérable sur le locataire) | 5,46 % | 7,33 % | 10,58 % |
favorable · défavorable, par rapport à la moyenne nationale.
Risques naturels et technologiques
-
Inondation
2 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 2006, le dernier en 2021
Voir les 2 arrêtés
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 19/06/2021 au 20/06/2021 Arrêté du 30/06/2021, publié au Journal officiel le 02/07/2021
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 13/05/2006 au 13/05/2006 Arrêté du 27/07/2006, publié au Journal officiel le 08/08/2006
Ces informations portent sur l'ensemble de la commune : un risque présent dans la commune ne concerne pas forcément tous les logements. Avant d'acheter, consultez les risques à l'adresse exacte du bien sur Géorisques.
Communes voisines
- Montreuil 2 km · rendement 4,6 %
- Saint-Mandé 2 km · rendement 4,4 %
- Fontenay-sous-Bois 2 km · rendement 4,9 %
- Bagnolet 3 km · rendement 5,2 %
- Paris 12e Arrondissement 3 km · rendement 4,1 %
- Saint-Maurice 3 km · rendement 5,3 %
- Charenton-le-Pont 3 km · rendement 4,4 %
- Paris 20e Arrondissement 3 km · rendement 4,2 %
Méthodologie
Prix : médiane des ventes de logements anciens (hors VEFA) issues des Demandes de Valeurs Foncières, limitée aux ventes d'un seul logement ; la fourchette correspond aux 1er et 3e quartiles. Loyers : carte des loyers 2025, loyers d'annonce charges comprises pour un logement non meublé type. Rendement brut : loyer annuel ÷ prix d'achat, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité. Contexte : INSEE, recensement 2023 (population 2017-2023, logements vacants) ; Cerema / DGALN, LOVAC (logements privés vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier 2024) ; ADEME, DPE des logements existants réalisés depuis juillet 2021 (une passoire thermique est classée F ou G ; les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028) ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties, communes, intercommunalités et syndicats cumulés ; le montant dépend aussi de la valeur locative cadastrale du logement). Risques : Géorisques, base GASPAR (arrêtés de catastrophe naturelle et plans de prévention des risques naturels, technologiques et miniers).