Prix immobilier et rendement locatif à Marseille 11e Arrondissement
Bouches-du-Rhône (13) · Code INSEE 13211 · Ventes 2024-2025 · Loyers 2025
Appartement
Maison
En résumé
À Marseille 11e Arrondissement, le prix médian d'un appartement ancien s'établit à 2 620 €/m² sur 2024-2025, d'après 721 ventes. C'est 21 % de moins que la médiane du département (3 300 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de +18 %. Avec un loyer de marché estimé à 16,8 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 7,7 %.
À Marseille 11e Arrondissement, le prix médian d'une maison ancienne s'établit à 4 544 €/m² sur 2024-2025, d'après 358 ventes. C'est 12 % de plus que la médiane du département (4 046 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de +3 %. Avec un loyer de marché estimé à 16,9 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 4,5 %.
Détail par type de bien
| Type de bien | Ventes | Prix médian | Fourchette (50 % des ventes) | Loyer | Rendement brut | Rendement médian du dép. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 721 | 2 620 €/m² | 2 097 – 3 657 €/m² | 16,8 €/m² | 7,7 % | 5,7 % |
| Appartement T1-T2 | 173 | 3 415 €/m² | 2 579 – 4 273 €/m² | 19,3 €/m² | 6,8 % | 6,2 % |
| Appartement T3+ indicatif | 548 | 2 419 €/m² | 2 016 – 3 270 €/m² | 15,1 €/m² | 7,5 % | 5,2 % |
| Maison | 358 | 4 544 €/m² | 3 691 – 5 429 €/m² | 16,9 €/m² | 4,5 % | 4,3 % |
« Indicatif » : moins de 20 ventes, ou loyer estimé sur un groupe de communes voisines plutôt que sur la commune elle-même.
Évolution du prix médian au m²
Pourquoi ce rendement ?
Le rendement brut des appartements à Marseille 11e Arrondissement (7,7 %) est nettement supérieur à la médiane nationale des communes (6,2 %). Les indicateurs de démographie, de vacance, d'état énergétique et de fiscalité ne signalent pas de fragilité particulière.
- La population progresse de +0,89 % par an, plus vite que la moyenne nationale (+0,39 %).
- La commune attire de nouveaux habitants (+0,62 % par an grâce aux arrivées).
- Seulement 4,6 % de logements vacants, contre 7,8 % en France : la demande est soutenue.
- Peu de passoires thermiques : 1,5 % des appartements et 5,8 % des maisons diagnostiqués, contre 7,2 % et 16,0 % en France.
À confirmer avec les risques naturels ci-dessous et une visite du quartier visé.
Contexte local
| Indicateur | Marseille 11e Arrondissement | Bouches-du-Rhône | France |
|---|---|---|---|
| Population (2023) | 59 883 | 2 087 658 | 68 094 280 |
| Évolution de la population par an (2017-2023) | +0,89 % | +0,52 % | +0,39 % |
| dont arrivées moins départs | +0,62 % | +0,24 % | +0,24 % |
| Logements vacants | 4,6 % | 7,1 % | 7,8 % |
| Logements privés vacants depuis plus de 2 ans | 2,9 % | 3,6 % | 3,8 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : appartements | 1,5 % | 2,9 % | 7,2 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : maisons | 5,8 % | 5,1 % | 16,0 % |
| Taux global de taxe foncière | 47,87 % | 45,40 % | 43,13 % |
| Taxe d'ordures ménagères (récupérable sur le locataire) | 18,10 % | 15,74 % | 10,58 % |
favorable · défavorable, par rapport à la moyenne nationale.
Risques naturels et technologiques
-
Inondation
9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 2006, le dernier en 2024 · plan de prévention des risques approuvé
Voir les 9 arrêtés
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 07/10/2024 au 07/10/2024 Arrêté du 19/01/2025, publié au Journal officiel le 05/02/2025
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 03/09/2024 au 03/09/2024 Arrêté du 15/12/2024, publié au Journal officiel le 20/12/2024
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 17/08/2022 au 17/08/2022 Arrêté du 19/09/2022, publié au Journal officiel le 12/10/2022
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 03/10/2021 au 05/10/2021 Arrêté du 15/10/2021, publié au Journal officiel le 17/10/2021
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 22/10/2019 au 23/10/2019 Arrêté du 30/10/2019, publié au Journal officiel le 31/10/2019
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 10/11/2012 au 11/11/2012 Arrêté du 20/02/2013, publié au Journal officiel le 28/02/2013
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 26/10/2012 au 26/10/2012 Arrêté du 20/02/2013, publié au Journal officiel le 28/02/2013
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 16/09/2009 au 16/09/2009 Arrêté du 10/11/2009, publié au Journal officiel le 14/11/2009
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 14/12/2008 au 14/12/2008 Arrêté du 17/04/2009, publié au Journal officiel le 22/04/2009
-
Sécheresse et retrait-gonflement des argiles
9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 2006, le dernier en 2023 · plan de prévention des risques approuvé
Concerne surtout les maisons : les sols argileux qui se rétractent peuvent fissurer les murs.
Voir les 9 arrêtés
- Sécheresse du 01/04/2023 au 30/06/2023 Arrêté du 18/06/2024, publié au Journal officiel le 02/07/2024
- Sécheresse du 01/04/2022 au 30/09/2022 Arrêté du 03/04/2023, publié au Journal officiel le 03/05/2023
- Sécheresse du 01/07/2019 au 30/09/2019 Arrêté du 28/07/2020, publié au Journal officiel le 03/09/2020
- Sécheresse du 01/07/2017 au 30/09/2017 Arrêté du 10/07/2018, publié au Journal officiel le 27/07/2018
- Sécheresse du 01/07/2016 au 30/09/2016 Arrêté du 25/07/2017, publié au Journal officiel le 01/09/2017
- Sécheresse du 01/01/2008 au 31/03/2008 Arrêté du 16/10/2009, publié au Journal officiel le 21/10/2009
- Sécheresse du 01/07/2007 au 30/09/2007 Arrêté du 07/08/2008, publié au Journal officiel le 13/08/2008
- Sécheresse du 01/01/2007 au 31/03/2007 Arrêté du 07/08/2008, publié au Journal officiel le 13/08/2008
- Sécheresse du 01/01/2006 au 31/03/2006 Arrêté du 11/06/2008, publié au Journal officiel le 14/06/2008
- Mouvement de terrain Plan de prévention des risques approuvé Glissements, éboulements, cavités ou anciennes carrières.
- Feu de forêt Plan de prévention des risques approuvé
- Risque industriel Plan de prévention des risques approuvé Site industriel à risque (Seveso) dans la commune ou à proximité.
Ces informations portent sur l'ensemble de la commune (données de Marseille entière, non détaillées par arrondissement) : un risque présent dans la commune ne concerne pas forcément tous les logements. Avant d'acheter, consultez les risques à l'adresse exacte du bien sur Géorisques.
Communes voisines
- Marseille 12e Arrondissement 3 km · rendement 6,3 %
- Marseille 10e Arrondissement 4 km · rendement 7,4 %
- La Penne-sur-Huveaune 5 km · rendement 6,0 %
- Allauch 6 km · rendement 5,6 %
- Marseille 13e Arrondissement 6 km · rendement 7,9 %
- Marseille 4e Arrondissement 6 km · rendement 6,5 %
- Marseille 5e Arrondissement 6 km · rendement 5,7 %
- Marseille 9e Arrondissement 6 km · rendement 6,9 %
Méthodologie
Prix : médiane des ventes de logements anciens (hors VEFA) issues des Demandes de Valeurs Foncières, limitée aux ventes d'un seul logement ; la fourchette correspond aux 1er et 3e quartiles. Loyers : carte des loyers 2025, loyers d'annonce charges comprises pour un logement non meublé type. Rendement brut : loyer annuel ÷ prix d'achat, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité. Contexte : INSEE, recensement 2023 (population 2017-2023, logements vacants) ; Cerema / DGALN, LOVAC (logements privés vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier 2024) ; ADEME, DPE des logements existants réalisés depuis juillet 2021 (une passoire thermique est classée F ou G ; les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028) ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties, communes, intercommunalités et syndicats cumulés ; le montant dépend aussi de la valeur locative cadastrale du logement). Risques : Géorisques, base GASPAR (arrêtés de catastrophe naturelle et plans de prévention des risques naturels, technologiques et miniers).