Prix immobilier et rendement locatif à Béziers
Hérault (34) · Code INSEE 34032 · Ventes 2024-2025 · Loyers 2025
Appartement
Maison
En résumé
À Béziers, le prix médian d'un appartement ancien s'établit à 1 641 €/m² sur 2024-2025, d'après 1 656 ventes. C'est 52 % de moins que la médiane du département (3 417 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de +24 %. Avec un loyer de marché estimé à 11,2 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 8,2 %.
À Béziers, le prix médian d'une maison ancienne s'établit à 2 224 €/m² sur 2024-2025, d'après 926 ventes. C'est 25 % de moins que la médiane du département (2 962 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de +12 %. Avec un loyer de marché estimé à 11,3 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 6,1 %.
Détail par type de bien
| Type de bien | Ventes | Prix médian | Fourchette (50 % des ventes) | Loyer | Rendement brut | Rendement médian du dép. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 1 656 | 1 641 €/m² | 1 223 – 2 138 €/m² | 11,2 €/m² | 8,2 % | 5,3 % |
| Appartement T1-T2 | 685 | 1 857 €/m² | 1 380 – 2 274 €/m² | 13,1 €/m² | 8,5 % | 6,2 % |
| Appartement T3+ | 971 | 1 515 €/m² | 1 157 – 2 000 €/m² | 9,7 €/m² | 7,7 % | 4,8 % |
| Maison | 926 | 2 224 €/m² | 1 807 – 2 653 €/m² | 11,3 €/m² | 6,1 % | 4,8 % |
« Indicatif » : moins de 20 ventes, ou loyer estimé sur un groupe de communes voisines plutôt que sur la commune elle-même.
Évolution du prix médian au m²
Pourquoi ce rendement ?
Le rendement brut des appartements à Béziers (8,2 %) est nettement supérieur à la médiane nationale des communes (6,2 %). Un rendement élevé traduit souvent des prix bas, eux-mêmes liés à une demande plus fragile :
- 15,6 % des logements sont vacants, contre 7,8 % en France.
- 6,7 % du parc privé est vacant depuis plus de 2 ans (vacance structurelle), contre 3,8 % en France.
- Le taux de taxe foncière atteint 51,93 %, contre 43,13 % en moyenne en France : elle pèsera davantage sur le rendement net.
Avant d'investir, vérifiez la demande locative réelle dans le quartier visé.
Contexte local
| Indicateur | Béziers | Hérault | France |
|---|---|---|---|
| Population (2023) | 81 545 | 1 230 289 | 68 094 280 |
| Évolution de la population par an (2017-2023) | +0,92 % | +1,21 % | +0,39 % |
| dont arrivées moins départs | +0,83 % | +1,11 % | +0,24 % |
| Logements vacants | 15,6 % | 6,7 % | 7,8 % |
| Logements privés vacants depuis plus de 2 ans | 6,7 % | 3,3 % | 3,8 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : appartements | 2,7 % | 2,2 % | 7,2 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : maisons | 3,6 % | 3,8 % | 16,0 % |
| Taux global de taxe foncière | 51,93 % | 51,67 % | 43,13 % |
| Taxe d'ordures ménagères (récupérable sur le locataire) | 14,05 % | 14,41 % | 10,58 % |
favorable · défavorable, par rapport à la moyenne nationale.
Risques naturels et technologiques
-
Inondation
5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 2006, le dernier en 2019 · plan de prévention des risques approuvé
Voir les 5 arrêtés
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 22/10/2019 au 23/10/2019 Arrêté du 30/10/2019, publié au Journal officiel le 31/10/2019
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 15/10/2018 au 15/10/2018 Arrêté du 19/03/2019, publié au Journal officiel le 07/04/2019
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 12/10/2016 au 14/10/2016 Arrêté du 20/12/2016, publié au Journal officiel le 27/01/2017
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 27/11/2014 au 30/11/2014 Arrêté du 10/12/2014, publié au Journal officiel le 11/12/2014
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 29/09/2014 au 30/09/2014 Arrêté du 04/11/2014, publié au Journal officiel le 07/11/2014
-
Sécheresse et retrait-gonflement des argiles
5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 2006, le dernier en 2023
Concerne surtout les maisons : les sols argileux qui se rétractent peuvent fissurer les murs.
Voir les 5 arrêtés
- Sécheresse du 01/01/2023 au 31/12/2023 Arrêté du 18/06/2024, publié au Journal officiel le 02/07/2024
- Sécheresse du 01/07/2021 au 31/12/2021 Arrêté du 18/10/2022, publié au Journal officiel le 29/10/2022
- Sécheresse du 01/07/2019 au 30/09/2019 Arrêté du 29/04/2020, publié au Journal officiel le 12/06/2020
- Sécheresse du 01/01/2018 au 31/03/2018 Arrêté du 17/09/2019, publié au Journal officiel le 26/10/2019
- Sécheresse du 01/04/2016 au 31/12/2016 Arrêté du 27/12/2017, publié au Journal officiel le 16/02/2018
-
Mouvement de terrain
1 arrêté de catastrophe naturelle depuis 2006 (en 2012) · plan de prévention des risques approuvé
Glissements, éboulements, cavités ou anciennes carrières.
Voir l'arrêté
- Mouvement de Terrain du 25/04/2012 au 15/11/2012 Arrêté du 29/07/2013, publié au Journal officiel le 02/08/2013
- Risque industriel Plan de prévention des risques approuvé Site industriel à risque (Seveso) dans la commune ou à proximité.
Ces informations portent sur l'ensemble de la commune : un risque présent dans la commune ne concerne pas forcément tous les logements. Avant d'acheter, consultez les risques à l'adresse exacte du bien sur Géorisques.
Communes voisines
Méthodologie
Prix : médiane des ventes de logements anciens (hors VEFA) issues des Demandes de Valeurs Foncières, limitée aux ventes d'un seul logement ; la fourchette correspond aux 1er et 3e quartiles. Loyers : carte des loyers 2025, loyers d'annonce charges comprises pour un logement non meublé type. Rendement brut : loyer annuel ÷ prix d'achat, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité. Contexte : INSEE, recensement 2023 (population 2017-2023, logements vacants) ; Cerema / DGALN, LOVAC (logements privés vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier 2024) ; ADEME, DPE des logements existants réalisés depuis juillet 2021 (une passoire thermique est classée F ou G ; les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028) ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties, communes, intercommunalités et syndicats cumulés ; le montant dépend aussi de la valeur locative cadastrale du logement). Risques : Géorisques, base GASPAR (arrêtés de catastrophe naturelle et plans de prévention des risques naturels, technologiques et miniers).