Prix immobilier et rendement locatif à Cluses
Haute-Savoie (74) · Code INSEE 74081 · Ventes 2024-2025 · Loyers 2025
Appartement
Maison
En résumé
À Cluses, le prix médian d'un appartement ancien s'établit à 2 234 €/m² sur 2024-2025, d'après 331 ventes. C'est 49 % de moins que la médiane du département (4 362 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de +10 %. Avec un loyer de marché estimé à 14,6 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 7,9 %.
À Cluses, le prix médian d'une maison ancienne s'établit à 3 401 €/m² sur 2024-2025, d'après 60 ventes. C'est 25 % de moins que la médiane du département (4 524 €/m²). Depuis 2021, ce prix a évolué de +11 %. Avec un loyer de marché estimé à 14,5 €/m² charges comprises, le rendement locatif brut atteint 5,1 %.
Détail par type de bien
| Type de bien | Ventes | Prix médian | Fourchette (50 % des ventes) | Loyer | Rendement brut | Rendement médian du dép. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 331 | 2 234 €/m² | 1 820 – 2 712 €/m² | 14,6 €/m² | 7,9 % | 5,0 % |
| Appartement T1-T2 | 126 | 2 401 €/m² | 1 988 – 2 915 €/m² | 15,4 €/m² | 7,7 % | 5,6 % |
| Appartement T3+ | 205 | 2 105 €/m² | 1 714 – 2 584 €/m² | 12,6 €/m² | 7,2 % | 5,2 % |
| Maison | 60 | 3 401 €/m² | 2 684 – 3 811 €/m² | 14,5 €/m² | 5,1 % | 4,8 % |
« Indicatif » : moins de 20 ventes, ou loyer estimé sur un groupe de communes voisines plutôt que sur la commune elle-même.
Évolution du prix médian au m²
Pourquoi ce rendement ?
Le rendement brut des appartements à Cluses (7,9 %) est nettement supérieur à la médiane nationale des communes (6,2 %). Un rendement élevé traduit souvent des prix bas, eux-mêmes liés à une demande plus fragile :
- 5,5 % du parc privé est vacant depuis plus de 2 ans (vacance structurelle), contre 3,8 % en France.
- Les passoires thermiques sont nombreuses : 11,5 % des appartements et 37,4 % des maisons diagnostiqués, contre 7,2 % et 16,0 % en France. Des travaux sont souvent à prévoir pour pouvoir les louer.
Avant d'investir, vérifiez la demande locative réelle dans le quartier visé.
Contexte local
| Indicateur | Cluses | Haute-Savoie | France |
|---|---|---|---|
| Population (2023) | 17 795 | 861 158 | 68 094 280 |
| Évolution de la population par an (2017-2023) | +0,71 % | +1,08 % | +0,39 % |
| dont arrivées moins départs | +0,27 % | +0,62 % | +0,24 % |
| Logements vacants | 9,9 % | 6,4 % | 7,8 % |
| Logements privés vacants depuis plus de 2 ans | 5,5 % | 2,9 % | 3,8 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : appartements | 11,5 % | 10,5 % | 7,2 % |
| Passoires thermiques (DPE F ou G) : maisons | 37,4 % | 26,1 % | 16,0 % |
| Taux global de taxe foncière | 31,70 % | 31,35 % | 43,13 % |
| Taxe d'ordures ménagères (récupérable sur le locataire) | 9,92 % | 8,76 % | 10,58 % |
favorable · défavorable, par rapport à la moyenne nationale.
Risques naturels et technologiques
-
Inondation
2 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 2006, le dernier en 2023 · plan de prévention des risques approuvé
Voir les 2 arrêtés
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 14/11/2023 au 15/11/2023 Arrêté du 18/01/2024, publié au Journal officiel le 30/01/2024
- Inondations et/ou Coulées de Boue du 03/01/2018 au 05/01/2018 Arrêté du 31/01/2018, publié au Journal officiel le 01/02/2018
-
Sécheresse et retrait-gonflement des argiles
1 arrêté de catastrophe naturelle depuis 2006 (en 2022)
Concerne surtout les maisons : les sols argileux qui se rétractent peuvent fissurer les murs.
Voir l'arrêté
- Sécheresse du 01/07/2022 au 30/09/2022 Arrêté du 23/07/2023, publié au Journal officiel le 26/09/2023
Ces informations portent sur l'ensemble de la commune : un risque présent dans la commune ne concerne pas forcément tous les logements. Avant d'acheter, consultez les risques à l'adresse exacte du bien sur Géorisques.
Communes voisines
Méthodologie
Prix : médiane des ventes de logements anciens (hors VEFA) issues des Demandes de Valeurs Foncières, limitée aux ventes d'un seul logement ; la fourchette correspond aux 1er et 3e quartiles. Loyers : carte des loyers 2025, loyers d'annonce charges comprises pour un logement non meublé type. Rendement brut : loyer annuel ÷ prix d'achat, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité. Contexte : INSEE, recensement 2023 (population 2017-2023, logements vacants) ; Cerema / DGALN, LOVAC (logements privés vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier 2024) ; ADEME, DPE des logements existants réalisés depuis juillet 2021 (une passoire thermique est classée F ou G ; les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028) ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties, communes, intercommunalités et syndicats cumulés ; le montant dépend aussi de la valeur locative cadastrale du logement). Risques : Géorisques, base GASPAR (arrêtés de catastrophe naturelle et plans de prévention des risques naturels, technologiques et miniers).